Un foreign national loan es un préstamo de EE. UU. para un comprador no residente que no tiene Social Security ni historial crediticio estadounidense. Es un producto consolidado en Miami: la pregunta no es si calificas, sino en qué términos.
Cómo funciona una hipoteca para extranjeros
El prestamista evalúa el activo y tu perfil financiero global, no un puntaje de crédito de EE. UU. Espera un enganche del 30%–40%, una tasa algo mayor a la del residente, y unos meses de reservas. No se exige residencia ni ciudadanía, y la propiedad puede ser vivienda principal, segunda residencia o pura inversión. Muchos compradores pagan primero al contado y luego refinancian con un foreign national loan para recuperar capital.
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El expediente es sencillo cuando sabes qué se necesita: pasaporte, prueba de ingresos o activos en tu país (a menudo una carta de tu contador o banquero), estados de cuenta y un origen de fondos documentado para el enganche. Una carta de referencia de tu banco suele sustituir el historial crediticio que no tienes en EE. UU. Todo se puede preparar desde el exterior.
Tasas, plazo y el costo real
Los foreign national loans suelen ser a tasa fija, o fija y luego ajustable, con amortización larga, a un premio de aproximadamente uno a dos puntos sobre la tasa del residente, que refleja el riesgo adicional para el prestamista. Un enganche mayor baja el loan-to-value y mejora tus condiciones. La forma honesta de evaluarlo es el costo total durante tu horizonte de tenencia, no la tasa de portada.
Estructura: financiar a través de una LLC
Muchos compradores no residentes mantienen la propiedad en una LLC de Florida por responsabilidad y planificación del impuesto sucesorio, y la financian igual. Los prestamistas prestan sin problema a una LLC de un solo miembro con garantía personal. Si conviene la estructura depende del monto y tu patrimonio: se define con tu contador antes de ofertar.
